เลือกซื้อคอนโดมือสอง

เลือกซื้อคอนโดมือสอง ให้ถูกใจแบบง่ายๆ

เลือกซื้อคอนโดมือสอง นิยามของคอนโดมือสอง คือคอนโดที่ซื้อต่อจากคนอื่นที่ไม่ใช่ ดีเวลลอปเปอร์ ผู้ซื้อเป็นผู้ที่ทำสัญญา กับเจ้าของห้องโดยตรง ในที่นี้ส่วนใหญ่ จะเป็นคอนโด ที่สร้างเสร็จแล้ว ผู้ซื้อจะสามารถ เห็นสภาพห้องจริงชัดเจน ตรงไหนต้องต่อเติม หรือต้องแก้อย่างไร จะได้คำนวนถูก แถมยังสามารถตรวจสอบ ถามประวัติระบบ การทำงาน และการบริหารงานของนิติ คอนโดปัจจุบัน จากลูกบ้านได้อีกด้วยสไตล์บ้านในไทย

ซื้อคอนโดมือสอง ต้องดูอะไรบ้าง (กรณีที่ซื้ออาศัยอยู่เอง)

1. วิเคราะห์ทำเล สภาพการจราจร บรรยากาศการอยู่อาศัย ทิศทางที่ตั้ง

ทำเล ที่ตั้งและสภาพการจราจร ก็จะพิจารณาคล้ายๆ กับปัจจัยโดยรวมทั่วไป ไม่ว่าจะซื้อคอนโดขึ้นใหม่ หรือ ซื้อคอนโดมือสอง ทำเลก็ต้องดูว่าตรงกับความต้องการของเราหรือไม่ ถ้าเราต้องการซื้อคอนโดมือสอง เพื่อความสะดวกสบายในการเดินทางเป็นหลัก

เราอาจจะหาข้อมูลเปรียบเทียบ พื้นที่ทำเลต่างๆ ว่าคอนโดที่สามารถเดินทางไปทำงานสะดวกกว่ากัน ส่วนใหญ่ก็จะเป็น คอนโดใกล้รถไฟฟ้า คอนโดติดถนนใหญ่ คอนโดย่านใจกลางเมือง เป็นต้น ส่วนเรื่องของทิศทางที่ตั้งก็เช่นกัน ควรพิจารณาเปรียบเทียบว่า ห้องมือสองเหมือนกัน ตึกเดียวกัน สเปคเท่ากันทุกอย่างแต่อยู่คนละด้านของตึก

ราคามูลค่าห้องแตกต่างกันเยอะไหม แล้วตัวเราชอบอยู่ทิศไหนมากกว่า เพราะทิศทางลม และวิวของหน้าต่าง ห้องก็มีผลต่อการใช้ชีวิต ด้านภาพรวมของโครงการต้องอยู่ใน สภาพแวดล้อมที่ดี ดูจากสิ่งที่ล้อมรอบตัวคอนโดแล้วเรารู้สึกชอบ เช่น อากาศดี ไม่มีเสียงดังรบกวน ปลอดกลิ่น และควันพิษต่างๆ หรือเสียงรบกวน จากทางด่วน เป็นต้น

2. ราคาคอนโดเปรียบเทียบกับ ค่าส่วนกลาง – ค่ากองทุน

ในส่วนของการเปรียบเทียบราคา ว่าคุ้มหรือไม่คุ้มนั้น สามารถดูจากปัจจัยเดียวกันกับการซื้อ คอนโดมือหนึ่ง ได้เลย การซื้อคอนโดมือสอง จะมีข้อดีเรื่องที่ไม่ต้องจ่ายค่าส่วนกลาง ล่วงหน้าหนึ่งปี ไม่ต้องจ่ายสมทบเข้ากองทุน ในราคาที่เท่า ๆ กัน

น่าจะเป็นการประหยัด ไปได้ส่วนหนึ่ง และส่วนใหญ่คอนโด ที่สร้างเสร็จมานานแล้ว จะมีค่าส่วนกลางต่อ ตร.ม. น้อยกว่าคอนโดมือหนึ่งที่สร้างเสร็จใหม่ๆ เพราะคอนโดรุ่นใหม่ มีพื้นที่ต่อห้องน้อย ค่าส่วนกลางต่อ ตร.ม. จึงแพงขึ้นนั่นเอง

3. พื้นที่ใช้สอย

ในย่านเดียวกัน ราคาต่อยูนิตเท่า ๆ กัน คอนโดมือหนึ่งที่สร้างใหม่ ราคาต่อพื้นที่จะแพงกว่า มือสองค่อนข้างเยอะ ยกตัวอย่างเช่น คอนโดมือสองแถวรัชดา ราคา 2.5 ล้าน ได้เนื้อที่ 35 ตร.ม. แต่ในขณะที่ คอนโดใหม่ที่กำลังสร้าง ตั้งอยู่ใกล้ ๆ กัน ราคา 2.5 ล้านเท่ากัน ได้เนื้อที่เพียง 24 ตร.ม. เท่านั้นเอง

เมื่อตำนวณเป็นราคาบาท ต่อตารางเมตรแล้ว จะพบกว่าการซื้อ คอนโดมือสองคุ้มค่ากว่ามาก

4. วิเคราะห์สภาพห้อง ได้บรรยากาศจริง

คอนโดมือสองนั้น สามารถไปดูบรรยากาศ การใช้ชีวิตในห้องได้จริง เห็นผนัง เพดานจริง เฟอร์นิเจอร์จริง ห้องสร้างเสร็จพร้อมอยู่จริงๆ ไม่ใช่แค่ดูผ่านห้องตัวอย่าง ส่วนบรรยากาศภายใน ห้องมือสองที่ควรจะเป็น คือ ไม่อึดอัด โปร่งโล่ง รู้สึกสบายเวลาอยู่อาศัย สภาพของห้อง ไม่ว่าจะเป็นหน้าต่าง เพดาน ฝ้า ต้องดูไม่เก่าจนเกินไป ไม่มีอะไรแตกหัก ทรุดโทรม

ซึ่งผู้ซื้อต้องทำการตรวจเช็ค สภาพภายในห้องให้ ดีก่อนที่จะตัดสินใจซื้อ ถ้าซื้อไปแล้วจะมา ขอแก้ไขทีหลัง อาจจะถูกปฏิเสธจาก เจ้าของห้องเดิมได้ แต่งคอนโด

5. เหตุผลในการขาย / ข้อมูลจากลูกบ้าน / การทำงานนิติฯ

ใน การซื้อคอนโดมือสอง ควรทราบถึงเหตุ ผลในการขาย สืบข้อมูลจากลูกบ้านทางอินเตอร์เน็ต รวมถึงการบริหารงาน ของนิติบุคคล เหมือนกับการที่เราจะซื้อรถมือสอง เราก็อยากจะทราบประวัติ ความเป็นมา ว่ารถคันนี้เคยไปชนมาหรือไม่ มีอุบัติเหตุมาก่อนหรือไม่

ถ้าเหตุผลในการขาย ห้องเป็นเรื่องที่เหนือ ธรรมชาติขึ้นไป แม้เป็นที่แน่ชัดว่า เจ้าของคนเก่าคงไม่บอก แต่เราสามารถติดต่อ สอบถามข้อมูลจากห้องข้างๆ หรือผู้ที่อาศัยอยู่ ณ คอนโดนั้นได้ ว่ามีเรื่อง/เหตุการณ์อะไร ที่ไม่น่าไว้ใจเคยเกิดขึ้นหรือไม่ บางครั้งอาจจะเป็น เรื่องที่จับต้องได้

อย่างเคยมีประวัติลูกบ้านโดน ขโมยของ นิติฯ ทำงานล่าช้า ฯลฯ ปัญหาข้อมูลแง่ลบเหล่านี้ อาจจะเป็นอุปสรรค ในการใช้ชีวิตในภาย ภาคหน้าก็เป็นได้ เช่น ในอนาคตอยากขายห้องต่อ ก็หาคนมาซื้อยาก เป็นต้น

นอกจากปัจจัยข้างต้นแล้ว ยังมีอีกหลายอย่าง ที่เราควรทราบไว้สำหรับการซื้อคอนโดมือสอง เช่น หลังจากที่เรา ทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์แล้ว เราสามารถทำอะไรได้บ้าง กฏระเบียบคอนโดนั้นๆ มีไว้อย่างไร เราสามารถปล่อยเช่าได้มั้ย ทั้งนี้ เนื่องจากบางคนที่ตอนแรก ตั้งใจจะซื้อเพื่ออยู่อาศัย

แต่อาจอยากเปลี่ยนใจมาปล่อย ให้เช่าในภายหลัง จึงต้องศึกษาข้อตกลงของแต่ละคอนโดให้ดี หรืออีกกรณีคือ บางคนกำลังจะซื้อคอนโดมือสอง แต่เกิดเปลี่ยนใจเพราะไม่ชอบบรรยากาศ โดยรวม เลยตัดสินใจจะไป ซื้อคอนโด มือหนึ่ง เป็นต้น

สิ่งสำคัญที่สุด คือ การรู้ความต้องการ ของตนเองว่าชอบแบบไหน ยิ่งคำนวนในอีก 5 – 10 ปีข้างหน้าด้วยก็ยิ่งดี บางคนซื้อแล้วมอง แค่ปัจจุบันคิดว่าอยากอยู่เอง ไม่ได้เอามาปล่อยเช่าแน่นอน แต่พอเวลาผ่าน ไปหลายปี มีโอกาสย้ายที่อยู่ ย้ายที่ทำงาน หรือเลื่อนตำแหน่งที่ดีขึ้น เลยต้องการปล่อยเช่า มุมบ้านสวยๆ

แต่ทำไม่ได้เพราะตอนแรก ไม่ได้ศึกษากฏของคอนโด ฉะนั้น การที่เราสามารถวิเคราะห์ คาดการณ์สถานการณ์ ของตนเองล่วงหน้าได้มากเท่าไหร่ จะยิ่งส่งผลให้เราใช้โอกาสที่ เพิ่มเข้ามาในชีวิตได้คุ้มค่า มากยิ่งขึ้นเท่านั้น

เทคนิคการเลือกซื้อคอนโดมือ 2

ขั้นตอนที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขาย

• วันที่จะโอน ทั่วๆไปก็ 1 เดือนหลังจากวันทำสัญญา
• เงินมัดจำ ก็แล้วแต่ตกลง แสนสองแสนก็ได้

หากต้องการตัวอย่างสัญญามาดู ก็ search ใน google ด้วยคำว่า “สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด” เดี๋ยวออกมาพรึ่บเลยครับ ก็เลือกเอามาปรับใช้ตามข้อตกลงของเรา ซึ่งแต่ละคนก็มีเงื่อนไขที่แตกต่างกันออกไป เช่น ให้เฟอร์นิเจอร์หรือไม่ให้ แถมอะไรไม่แถมอะไร เป็นต้น

ขั้นตอนที่ 2 ระหว่างรอวันโอน

• ผู้ซื้อ ถ้าไม่ซื้อเงินสดจะเอาคอนโดเข้าแบ๊งค์ ก็ไปทำเรื่องกู้แบ็งค์โดยเอาสำเนาอช.2จากผู้ขาย นัดเจ้าหน้าที่ธนาคารไปประเมินราคา ผู้ขายก็คอยเปิดห้องให้ธนาคารเข้ามาดู ทาวน์โฮมมือสอง
• ผู้ขาย ถ้าห้องที่ขายยังติดจำนองผ่อนแบ๊งค์อยู่ ก็แจ้งธนาคารเก่าเพื่อขอทำเรื่องปิดบัญชีขายหลักประกัน ธนาคารก็จะสรุปยอดเงินที่ต้องจ่ายคืนมาให้ ผู้จะขายก็แจ้งจำนวนเงินค่าไถ่หลักประกันดังกล่าวแก่ผู้ซื้อ จะได้ทำเช็คตามจำนวนนี้ 1ใบ ส่วนเงินที่เป็นกำไรของคนขายก็ทำอีก 1 ใบ หรือจะจ่ายสดก็แล้วแต่

ขั้นตอนที่ 3 วันโอน

ผู้ซื้อผู้ขายนัดเจอกันที่สำนักงานที่ดินที่คอนโดนั้นตั้งอยู่ ทำสัญญาซื้อขาย(คนละอันกับสัญญาจะซื้อจะขาย) ต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน สัญญาซื้อขายนี้เป็นแบบฟอร์มเฉพาะของกรมที่ดิน รายละเอียดยุ่บยั่บ เขียนกันมือหงิกครับ ไว้จะรู้ในวันนั้นเอง

ค่าใช้จ่ายต่างๆ ในการโอน มีดังนี้

– ค่าธรรมเนียมการโอน
อัตรา 2% ของราคาประเมิน แต่ภายในปีนี้ (พ.ศ.2552) รัฐบาลมีโปรโมชั่น เหลือ 0.01%

– ค่าอากรแสตมป์
อัตรา 0.5% ของราคาซื้อขาย ถ้าอยากประหยัดตรงนี้ก็ไปตกลงกันก่อนระหว่างคนซื้อกับคนขาย ขอให้ทำสัญญาน้อยๆหน่อย แต่อย่าให้ต่ำกว่าราคาประเมิน เดี๋ยวจะน่าเกลียด

– ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
อันนี้การคำนวนละเอียดหน่อย อัตราจะไม่แน่นอน ขึ้นอยู่กะราคาประเมินและจำนวนปีที่ผู้ขายถือครองอาคารชุดมา ภาระนี้ปกติจะเป็นของผู้ขาย

– ค่าจดจำนอง(ใหม่) 1% ตอนนี้ก็มีโปรโมชั่นเช่นกันเหลือ0.01% อันนี้ควรเป็นภาระของผู้ซื้อ

– ภาษีธุรกิจเฉพาะ
ในกรณีคอนโดซื้อมาไม่ถึง 5 ปี หรือเจ้าของมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี ผู้ขายจะต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมินด้วยนะครับ (ถ้าเสียภาษีนี้แล้วไม่ต้องเสียค่าอากร 0.5%)

– ค่าอื่นๆ นิดหน่อย เช่น ค่าเขียน ค่าพยาน ไม่กี่สิบบาท

ค่าต่างๆ เหล่านี้ ต้องระบุให้แน่ชัดตั้งแต่วันเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย ว่าใครจะเป็นคนจ่าย อย่าคิดเอาเอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งค่าภาษีเงินได้ซึ่งมากที่สุดในค่าใช้จ่ายทั้งหมด ไม่งั้นจะทะเลาะกันแหลกที่สำนักงานที่ดิน อายชาวบ้านเขาแล้วจะรมณ์เสียเปล่าๆ

ขั้นตอนที่ 4 หลังวันโอน
– ผู้ขาย ไปทำเรื่องโอนมิเตอร์ไฟฟ้า โทรศัพท์ ให้คนซื้อ ถ้ามีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านก็ทำเรื่องถอนชื่อออก (ย้ายปลายทางก็ได้)